【案件簡(jiǎn)介】

2016年11月25日，馬某某與某市公共租賃住房發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理有限公司簽訂《某某市公共租賃住房合同》，約定馬某某承租公共租賃住房一套，每月租金692.13元，租金半年一付。

2019年4月15日，某市政府辦發(fā)布《公共租賃住房共有產(chǎn)權(quán)出售方案的通知》，出售某市區(qū)范圍內(nèi)政府投資建設(shè)的公共租賃住房，出售對(duì)象為已承租或已分配公共租賃住房且有購(gòu)房意愿的承租家庭及已納入全市公共租賃住房輪候庫(kù)的申請(qǐng)家庭。

馬某某認(rèn)為其符合公共租賃住房出售的對(duì)象，但沒有購(gòu)買能力，在沒有向某市公共租賃住房發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理有限公司提交申購(gòu)申請(qǐng)書、經(jīng)過(guò)復(fù)審?fù)饧昂炗啞豆沧赓U住房出售合同》的情況下，通過(guò)中間人的介紹將案涉房屋出售給了馬某1，并于2019年11月5日雙方簽訂《房屋買賣合同》，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的價(jià)款24000元。

合同簽訂后，馬某某向馬某1交付案涉房屋。馬某1接收案涉房屋后，又將案涉房屋對(duì)外進(jìn)行出租，實(shí)際承租人向馬某1支付租金至2023年11月24日，但馬某1僅向某市公共租賃住房發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理有限公司支付租金至2021年12月24日。

2023年12月18日，某市公共租賃住房發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理有限公司以案涉房屋逾期支付租金，將案涉房屋的門鎖更換，實(shí)際承租人騰退案涉房屋后，馬某某按照某市公共租賃住房發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理有限公司的要求將案涉房屋損壞之處維修好后予以了返還，并補(bǔ)交了欠付的租金。

馬某1認(rèn)為，與馬某某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)交付24000元的過(guò)戶費(fèi)，現(xiàn)房屋被收回，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，要求馬某某退還過(guò)戶費(fèi)24000元并賠償損失。

【裁判結(jié)果】

法院認(rèn)為，馬某某雖然租賃了公共租賃住房，同時(shí)也符合公共租賃住房出售的對(duì)象，但馬某某在沒有提交購(gòu)買申請(qǐng)并簽訂《公共租賃住房出售合同》的情況下，并未獲得公共租賃住房的處分權(quán)，馬某某無(wú)權(quán)處分公共租賃住房。馬某某在無(wú)權(quán)處分的情況下，又將房屋出售給馬某1，該行為影響了其他困難家庭等人員同等申請(qǐng)公共租賃住房的權(quán)利，影響了社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同履行前的狀態(tài)，即馬某某應(yīng)向馬某1返還24000元，馬某1應(yīng)向馬某某交還案涉房屋的原始狀態(tài)。但馬某1在購(gòu)買案涉房屋時(shí)也存在過(guò)錯(cuò)，且本案的實(shí)際情況是，房屋已由馬某某維修好后予以了交還，馬某1在占有案涉房屋期間收取的租金與《房屋買賣合同》中約定的標(biāo)的物價(jià)款24000元不相上下。結(jié)合雙方的過(guò)錯(cuò)程度、占有使用房屋的情況、馬某1收取租金的金額、馬某某補(bǔ)交的租金及維修情況，本院認(rèn)定馬某1并沒有實(shí)際損失，對(duì)馬某1的全部訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

【法官說(shuō)法】

高秋香（西寧市城西區(qū)人民法院環(huán)資庭二級(jí)法官）：公共租賃住房是指面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房，承租人不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或出售。本案中，馬某某即使通過(guò)申請(qǐng)承租了公共租賃住房，符合公共租賃住房出售對(duì)象的條件，但也應(yīng)當(dāng)通過(guò)提交購(gòu)買申請(qǐng)獲得公共租賃住房的所有權(quán)。但馬某某在未提交購(gòu)買申請(qǐng)的情形下，未獲得房屋處置權(quán)就將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給了馬某1，該行為影響了其他困難家庭等人員同等條件下承租或申購(gòu)公共租賃住房的權(quán)利，影響了社會(huì)公共利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八條的規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗”及第一百五十三條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！瘪R某某轉(zhuǎn)讓公共租賃住房的行為應(yīng)屬無(wú)效。